Nueva Ley de Vivienda Segura Proteccion al Consumidor

Consumidor

Legal Team Workers – Colombia

No han sido pocas las pérdidas que cientos de familias colombianas han sufrido a partir de la ilusión de adquirir su vivienda para lo cual han invertido sus ahorros de años con la ilusión de contar con un espacio adecuado para su familia. El caso más reciente y sonado es el del Edificio Space en Medellín, que tuvo que ser demolido tras evidenciar fallas estructurales que pusieron en grave riesgo a múltiples personas y familias que con ilusión se habían hecho a su vivienda. Hoy después de años, el asunto continúa en los tribunales sin que los compradores hayan encontrado efectiva, suficiente y oportuna solución.

Con la Ley 1796 del 13 de julio del 2016 se crea un mecanismo de defensa para el consumidor, con el cual se obliga al constructor o el enajenador de vivienda nueva a amparar los perjuicios patrimoniales mediante su patrimonio, garantías bancarias, productos financieros o seguros.

La Ley 1796 del 13 de julio del 2016 realizó adiciones o cambios a las normas de vivienda y construcción, señalando medidas dirigidas a proteger al comprador de vivienda, aumentar la seguridad de las edificaciones, entre otros aspectos. A continuación se explican algunos temas relevantes de dicha ley.

Uno de los puntos más fuertes de la ley es que establece la independencia de los supervisores y revisores de las edificaciones de más de 2.000 metros cuadrados de área construida, sea cual sea su uso. No obstante, en las edificaciones que cuenten con menos de esa área “el constructor tiene la obligación de realizar los controles mínimos de calidad que esta ley y sus reglamentos exigen”.

Asimismo, se obliga a que los curadores urbanos hagan parte de una lista de elegibles que resulte de un concurso de méritos y, a su vez, creará la Superintendencia delegada para el control de curadores urbanos.

Para el caso de los compradores, la ley establece que si dentro de los 10 años siguientes a la expedición de la certificación técnica de ocupación de una vivienda nueva se presenta alguna de las situaciones que contempla el numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil, como ruina, el constructor o enajenador de vivienda nueva “estará obligado a cubrir los prejuicios patrimoniales causador a los propietarios afectados

Certificación técnica de ocupación

La Ley 1796 del 2016 establece que finalizadas las obras aprobadas en la respectiva licencia de construcción y previamente a la ocupación de nuevas edificaciones, el supervisor técnico independiente deberá emitir bajo la gravedad de juramento la certificación técnica de ocupación de la obra.

En dicha certificación se señalará que la obra contó con la supervisión correspondiente y que la edificación se hizo conforme a los planos, diseños y especificaciones técnicas, estructurales y geotécnicas exigidas por el Reglamento Colombiano de Construcciones Sismo Resistentes y aprobadas en la respectiva licencia.

La certificación técnica de ocupación deberá protocolizarse mediante escritura pública otorgada por el enajenador del predio y se inscribirá en el folio de matrícula inmobiliaria del inmueble en donde se ubica la edificación.

La ley establece que los notarios y registradores de instrumentos públicos solo podrán otorgar e inscribir escritura de transferencia de la propiedad de inmuebles, cuando se cumpla con la obligación de protocolizar e inscribir la certificación técnica de ocupación.

Los titulares de licencias de construcción, constructores responsables y enajenadores de vivienda que faciliten la ocupación de edificaciones nuevas sin haber protocolizado y registrado la certificación técnica de ocupación serán sancionados con multas sucesivas mensuales de 25 smmlv, sin que en ningún caso exceda los 300 salarios mínimos. Tales multas se aplicarán por cada unidad privada que se ocupe sin haber cumplido con la protocolización y registro de la certificación técnica de ocupación.

Obligación de responder por los perjuicios patrimoniales

La Ley 1796 del 2016 estipula que si la edificación llega a perecer o amenaza a ruina dentro de los 10 años posteriores a la expedición de la certificación técnica de ocupación de una vivienda nueva, con ocasión a vicios de la construcción, por vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas por este hayan debido conocer en razón de su oficio, o por vicio de los materiales, el constructor o el enajenador de vivienda nueva están obligados a asumir los perjuicios patrimoniales causados a los propietarios afectados. Todo lo anterior sin perjuicio de la garantía legal a favor del consumidor que señala el artículo 8 del Estatuto del Consumidor (Ley 1480 del 2011).

En ese sentido, la ley señala que el constructor o el enajenador de vivienda nueva están obligados a amparar los perjuicios patrimoniales mediante su patrimonio, garantías bancarias, productos financieros o seguros, etc.

La obligación expuesta en el párrafo precedente no se extiende a aquella persona que construya una o varias viviendas para su uso propio, siempre que no transfiera las unidades de vivienda durante el término de la obligación de garantía de amparo de perjuicios patrimoniales.

Revisión de diseños estructurales de edificaciones

La ley establece que un profesional particular, distinto al diseñador e independiente laboralmente de este último, será el encargado de revisar los diseños estructurales de las edificaciones cuyo predio o predios permitan superar más de 2.000 metros cuadrados de área construida, independientemente de su uso.

A su vez, el citado profesional certificará ante el curador urbano o la dependencia de la administración municipal o distrital encargada de la expedición de licencias de construcción, el alcance de la aludida revisión, el cumplimiento de la Ley 1796 del 2016 y sus reglamentaciones; igualmente firmará los planos y demás documentos técnicos como constancia de haber efectuado la revisión aludida.

El profesional encargado de la revisión de los diseños estructurales será escogido de manera autónoma por el solicitante de la licencia y su costo será asumido por este último.

Cuando los predios tengan menos de 2.000 metros cuadrados de área construida, independientemente de su uso, la revisión de los diseños estructurales de las edificaciones deberá acatar las normas previstas en la Ley 1796 del 2016 y sus decretos reglamentarios, recayendo la responsabilidad sobre el diseñador estructural, el propietario del predio o el fideicomitente o el constructor en el caso de los patrimonios autónomos titulares de los derechos de dominio que hayan sido designados en el respectivo contrato de fiducia y el titular de la licencia de construcción. No obstante lo anterior, los encargados de estudiar y expedir la licencia realizarán durante su trámite una revisión del proyecto estructural.

Ab. José Vicente Hurtado P.
Universidad Santo Tomás, Seccional Bucaramanga.
Especialista y Mg. en Derecho Comercial.
Universidad Externado de Colombia.

Fuente: Actualicese y Otros

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